Koupit pronajatý pozemek - co to je? Všechny výhody a nevýhody

obsah

• Dědičné právo na budovy - jaké jsou výhody a nevýhody
• využití půdy
• Cesta ven z domova
• Hodnota proměnné vlastnosti
• Od koho si pronajmout?
• Právní rysy
• Pro realitní profesionály

Budování na zastavěné půdě je alternativou k nákupu pozemků. Je to mnohem levnější a poskytuje tak možnost získat nemovitost i za omezeného rozpočtu. Stavba na dědičné půdě má však mnoho právních překážek a zvláštností, které je třeba znát před stavbou. Před výběrem této nemovitosti je nutná dobrá znalost právní situace, jinak hrozí zlé překvapení.

Obejít velkou část stavebních nákladů

Německé právo stanoví, kromě koupě pozemku, také dlouhodobý pronájem nad nájemní smlouvou. To ušetří developerům velkou část celkových nákladů. Místo jednorázové kupní ceny se nemovitost pronajímá na 50 nebo 100 let. Nájemné, také tradičně nazývané „nájem“, není pevnou částkou, ale procentem z hodnoty pozemku. Ačkoli termín „nájem“ je stále rozšířený, není již právně přípustný.

Tento postup nabízí velké výhody pro obě strany. Země podléhá dani. Nepoužitý stavební pozemek tedy způsobuje pouze náklady, aniž by generoval výnos. Nekonstrukční komerční využití (např. Zemědělství nebo chov zvířat) stavebního pozemku je obvykle zakázáno, ale alespoň podléhá povolení. Dědičné právo na budovu může majiteli nemovitosti nabídnout tak zajímavý výnos, který daleko přesahuje daň z nemovitosti.

Leasehold - co to je?

V případě pronájmu, vlastníci půdy a developeři uzavírají dlouhodobou smlouvu na užívání nemovitosti spojené s pronájmem. Tato nemovitost již byla schválena pro výstavbu nemovitostí. To, jak daleko již byl stavební pozemek vytvořen, však záleží na individuálním případě. Realitní developer může teoreticky začít ihned s výstavbou budovy. Rovněž je povinen platit pozemkové nájemné ode dne kupní smlouvy.

Tento úrok představuje přibližně 3-5% hodnoty nemovitosti. Protože to však může kolísat, je návratnost zajištěna s určitou odchylkou pro obě strany. Po uplynutí licenční smlouvy končí vlastnické právo k majetku. Pokud vlastník nemovitosti mezitím nenakoupil, bude majiteli nemovitosti vrácen bez náhrady. Totéž platí, pokud pronajímatel přestane plnit své platební povinnosti. Jedná se o dvouleté období odkladu, po kterém může vlastník pozemku smlouvu považovat za rozpuštěnou.

Postavený majetek připadá vlastníkovi půdy, je však povinen zaplatit přiměřenou náhradu.

Zvláštností dědičného stavebního zákona je to, že může být zděděno kvůli dlouhým smluvním podmínkám. Smlouva tak přechází na dědice tohoto developera. To se však týká pouze zadaného času. Smluvní podmínka použitá dědicem také pro dědice uplynula.

Výhody a nevýhody

Výhody pronájmu jsou pro nájemce:

• Levný způsob nákupu pozemků
• Výrazné snížení stavebních nákladů
• Dědictví majetku a smlouva

Výhody pronájmu pro pronajímatele:

• Dobře zajištěný úrok z jinak nevyužitého kapitálu
• Dlouhodobá tvorba dodatečných příjmů
• Rostoucí příjem z pozemního nájemného
• Na konci smlouvy bude účtována levná budova

Nevýhody leasingu pro nájemce:

• Pocit, že vlastníte vlastní dům, ale ne vlastní zemi
• Určité nejistoty ohledně roční finanční zátěže
• Vysoká odpovědnost vůči vlastníkovi půdy
• Výrazně komplikovaný prodej postavené budovy.

Nevýhody nájemného pro pronajímatele:

• Pocit, že máte podivný dům na vlastní půdě
• Je třeba poučit, že nájemce nakládá s majetkem opatrně
• Úplné daňové zatížení nájemného
• Dlouhá čekací doba na nezaplacení nájemného
• Vypracovat roční ocenění nemovitosti

využití půdy

U nemovitosti používané čistě pro obytné účely je již nyní úkolem zajistit pečlivé užívání nemovitosti po celou dobu trvání smlouvy. Při tak dlouhém používání je relativně pravděpodobné, že se o něj nebude starat jeden nebo druhý obyvatel nemovitosti. Obzvláště problematické jsou zde hobby šroubováky. Nelegálně vyhozený odpadní olej lze obvykle přiřadit znečišťovateli až po uplynutí doby nájmu pozemku. Vlastník půdy zde často zůstává na nákladech na renovaci.

Je to ještě problematičtější v komerčních budovách postavených pro účely pronájmu. Kolísání uživatelů skladových a výrobních hal může být velmi velké, což ještě ztěžuje sledování skutečného využití nemovitosti. Vlastník půdy může v zásadě vyrovnat hodnotu budovy očekávanými náklady na renovaci pozemku. Zde by však také mělo zůstat realistické: Člověk by musel postavit masivní budovu z přírodního kamene, aby byla stále použitelná i po 99 letech. Zděné, ocelové konstrukce nebo dřevěné stojany jsou obvykle zralé pro demolici po 99 letech.

Cesta ven z domova

Majitel půdy má právo za určitých podmínek požadovat předčasné vrácení nemovitosti. To platí zejména v případě, že může prokázat, že vlastnost není používána správně nebo správně. Naproti tomu vlastní použití obvykle není vymahatelné, pokud jde o pronájem pozemků. Zde je ochrana nájemce, protože konečně za tímto účelem byla stanovena dlouhá smluvní doba.

V praxi však není vymáhání návratu tak snadné. Ve většině případů se používá výchozí platba. Ve 24 měsících však zákonodárce stanoví velmi dlouhou dobu, po kterou musí pronajímatel plnit své povinnosti.

Navíc „nesprávné použití“ je také věcí interpretace. Například nemůže být zásadně zakázáno opětovně pronajmout budovu postavenou na nájemní smlouvě. Není dokonce nutné, aby vlastník nemovitosti byl informován o současných nájemcích budovy. V zájmu dobrého obchodního vztahu se však oběma stranám doporučuje, aby se k sobě chovaly co nejotevřenější a nejtransparentnější. Tím se zabrání nedorozuměním a zabrání se nákladným soudním sporům.

Hodnota proměnné vlastnosti

Tří- až pětiprocentní pozemní nájemné bude pevně stanoveno smlouvou a během trvání smlouvy se nezmění. Cena půdy však podléhá výkyvům, které ovlivňují její hodnotu, a tedy i nájem. To může být regionálně velmi odlišné. Například ve východním Německu existuje mnoho regionů, které za posledních dvacet let dramaticky poklesly ceny nemovitostí a nemovitostí. Domy za tři až pět tisíc eur nejsou v těchto regionech neobvyklé.

Naopak v Německu existují regiony, kde ceny nemovitostí všeho druhu doslova explodovaly. Region kolem Frankfurtu nad Mohanem v současnosti zažívá nebývalý rozmach. Ceny se za posledních deset let více než zdvojnásobily. Protože mnoho bank přemísťuje mnoho pracovních míst z Londýna do tohoto finančního regionu v důsledku Brexitu, je pravděpodobné, že tento trend bude pokračovat v dlouhodobém horizontu a bude se dále prohlubovat.

Zde se však musíme jednoduše podívat na zákony trhu z hlediska jejich logiky: V regionech se slabými cenami nemovitostí nikdo nenabízí vestavěné nemovitosti, ale vždy se je snaží prodat. Tam, kde existuje kupující trh s nemovitostmi, je obvykle nezajímavé řešení dědictví. Naopak v oblastech výložníku jsou pozemky odpovídajícím způsobem drahé. Zde je pronájem pozemku pro dědičnou budovu pro obě strany velmi inteligentní způsob: Majetek zůstává u majitele a může se těšit na rostoucí příjmy. Instalační technik nemovitosti však může být mnohem klidnější, když přistupuje k jeho projektu, protože se také projevují nevýhody týkající se prodejnosti nemovitosti.

Od koho pronájem "> Právní charakteristika

Daňové vyměření majetku v dědickém stavebním právu je vždy pro pronajímatele až po čisté hodnotě pozemku před výstavbou nemovitosti. Přestože zastavěný pozemek teoreticky zvyšuje hodnotu, pronajímatel nemůže účtovat vybudovanou nemovitost ke zvýšení hodnoty nemovitosti. Konec konců, není to jeho budova, která stojí na jeho pronajaté nemovitosti. Tato úvaha však má také výhody pro pronajímatele: Daňové vyměření majetku se počítá také na základě nezastavěné půdy.

Pro obě strany je důležité, aby převod povinností přecházel na potenciální následné uživatele. To musí být stanoveno smlouvou, jinak může dojít ke značným soudním sporům s kupci budov nebo pozemků. Ty pak obvykle sníží všechny finanční výhody pozemního majetku.

Pro realitní profesionály

Považujeme za celkem střízlivý následující obrázek: Průměrná doba splácení u vestavěného domu trvá 30 let. Majitel domu je poté jediným vlastníkem svého majetku, aniž by odpovídal někomu jinému. Odpočet pozemního nájemného za třicet let však také přispívá k značné částce, takže finanční výhoda pro čistě majitele domů je poměrně nízká.

Věci se však liší pro stavitele domů orientovaných na návrat. Nájemné pro více rodin na nájemní nemovitost přinese mnohem rychleji, než kdyby se nemovitost musela na budovu koupit. Kromě toho lze roční výdaje na pozemek odečíst jako výdaje, takže zde mohou vzniknout celkové daňové výhody.

Bez ohledu na to, jak chcete používat nemovitost k pronájmu, je pro obě strany nezbytná podrobná právní pomoc a vodotěsná smlouva. Pouze jasná smluvní dohoda může zajistit, že z obchodu budou mít obě strany optimální prospěch. To platí zejména v případě, že původní signatáři smlouvy postoupí svá práva třetím stranám prodejem nebo dědictvím. Dobrá nájemní smlouva tento případ do značné míry zohledňuje a zajišťuje, že během nástupnictví nevzniknou žádné problémy.